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买老破小学区房再让我嘴里长一百个大牙我都能笑掉完

发布时间:2021-01-20 14:56:20 阅读: 来源:锐钛型钛白粉厂家

摘要: 三环内老破小能不能买。市内的老破旧,升值只能依靠土地增值,但是周边已经成熟,土地升值溢价已经有限,所以房价涨得慢,因为房子本身已经不会增值。甚至因为规划落后,跟不上时代,一直在贬值。

今天兑现诺言,咱们讲讲三环内老破小能不能买。

在目前阅读量和点赞量普遍下滑的情况下,一条普通留言能够被顶到159个,也着实难得,这也反映出很多人对该类房屋很是纠结。

买,还是不买,是个问题。但是这位仁兄的语言组织方式还真的非常有意思:三环内老破小值得学区房买不?悟空啥时候写篇这方面的文章。

我说大哥!你语文是体育老师教的吧?

【一】方法论

首先,你一定要清晰认识到这点:房地产的价值=房子+土地的价值。

市内的老破旧,升值只能依靠土地增值,但是周边已经成熟,土地升值溢价已经有限,所以房价涨得慢,因为房子本身已经不会增值。甚至因为规划落后,跟不上时代,一直在贬值。

反过来看比较新的区域,比如郑东新区,地段在不断成熟,一天一个样子,土地在增值,房子因为相对较新,本身也在增值,双重增值下,当然是这里涨得高。

但是,有一类房子,却能打破常规,逆流而上,这就是“超级学区房”。

就全国范围看,这种房子在2015-2016年左右价格达到顶峰,相传,北京文昌胡同的老破小成交价格一度达到天价的46万每平。其相对应的学校据说是北京实验二小和北京四中。

而我们郑州的超级学区房呢?最高的则是文化路一小+省实验的双学区房,老破小全面突破2W大关,而次新房的价格最高飙到三万以上,直接叫板北龙湖。而这个价格是周边同档次不带学位小区的1.5-1.8倍。

这科学吗?显然不科学。

学区房的价值=土地的价值+房子的价值+学位的价值。

在前二者没有质变的情况下,仅仅学位就能支撑这么高的溢价吗?显然不能。

如果你站在自住的角度来说,老破小肯定住着不舒服,可以放弃。

如果你站在投资的角度去说,还不如买个新房次新房住着舒服升值大,然后找关系花钱进名校,又或者直接进名气比较好的私立小学。

超级学区房动辄几十万上百万的溢价足够让你在郑州上大部分私立学校了。

但是,我们也面临一个非常现实的问题:我买了学区房,孩子上完学,我可以卖了,不但没有损失,还可能赚一笔,而如果我花钱找关系上学或者上私立,钱花出去就回不来了。

算盘打得很好,事实在之前也有很多人这样做了,不但孩子上了名校,孩子上完学把学区房卖了还能赚一笔钱,非常完美的操作。

然而,如果你也想现在复制这个神话,很多时候,轮到你的时候,也许就不是那回事了。马云创立淘宝成首富,你再去弄个淘宝试试?时代不同了。

【二】你面对的是一个全新的时代

别人买入变冰冰,自己买入为什么变凤姐?

首先,学区房的大涨,在郑州范围来说,其实也是这几年的事。在我小时候的2000年左右,那时学位根本不紧张,很多现在所谓的名校,租房都能去上。

而且,那时候买入这些学区房的人,房龄也不长,溢价虽然有,但完全没有现在这么高。

但反观现在的学区房,因为太多的人看到别人孩子上了名校还能赚一笔,所以期待就很高,因此这几年学区房涨幅非常大。

所以严格来说,现在学区房的价值=土地的价值+房子的价值+学位的价值+投资的价值。

而前两项逐渐走弱,第三项恒定不变,而第四项又过高的透支了溢价,因此,目前所谓超级学区房,是存在泡沫的,这也是这两年学区房降幅大的原因。

其次,之前的人购入学区房,房龄也并不是很长,基本再转手,下家基本还能贷款。

但是,在现在这个节点,你买的很多老破小学区房,尤其是双学区房(带名校初中学位),当你孩子上完学再卖的时候,哪怕是你孩子刚上初一就卖了,很多就已经不能贷款了,或者贷款年限非常少,到时候,其溢价必然大打折扣。而买房龄较新的,价格又非常贵。

最后,以前在郑州范围内,优质的私立学校虽然有,但是相对于现在来说,非常少。而且普及面也窄。但是在未来呢?优质的私立学校将会越来越多,而且,他们也会花大价钱去挖人才,教学质量也会越来越好。那么这些人才从哪来?大概率就是从这些老牌名校中挖人。此消彼长下,后果你自然知道。

举一个非常现实的例子,比如郑州八中,周边全是省委小区,在过去,很多高官的子女都在这里上学,是郑州第一个重点中学,也被称为“省委子弟中学”。里面的生源非富即贵,可是你现在看一下,又有几个省委子弟在这里上学。

在反观近些年比较强势的如枫杨外国语,清华附中之类的学校,无论师资力量,生源水平,硬件设施,教学成果等显然都技高一筹。

如果你有兴趣调查一下,你会发现越来越多的富贾高官都将自己的子女送入私立学校。从有钱人和有权人的选择你一定能看到未来的趋势。

【三】一棒子打死老破小学区房?

有人说,悟空你这样说老破小学区房,是要一棒子打死他们吗?

客观的说,2016下旬-2018上旬买学区房的,的确站岗了,出手时,未来三年能原价卖就非常不错了。

但是,任何事情都不是绝对的。汝之砒霜,彼之蜜糖。

这天底下没有绝对的事情。老破小对于大部分人来说,不建议入手,但是对于有些人来说,其实也是不错的选择。

比如溢价还没有太高的双学区房,再赶上如今二胎时代,同时能够享受四个学位,也不错。如果你家里是三孩或者四孩,对于没有名额限制的学区房,买入性价比也非常好。但这毕竟是少数。

另外,郑州并不是所有老破小学区房都是两三万的。这只是少数。

以金水区的三组双学区房的行情为例:

优小+七中双学区房,目前老破小价格在1.6-1.8之间。区域内比较好的如天下城(2003年),目前均价2.3;城中央(2008年)均价2.2,如果你遇到了好的小户型,二孩家庭完全可以买入,大户型就不建议了。像7中家属院上世纪八九十年代的老破小动辄上2W,就不建议买入。

再例如纬一路/纬五路+八中的双学区房,以省委小区为例,在上世纪八十年代大家都住平房的时候,这里是楼房,还带双气,门口还有把门的大爷,再加上旁边路上清一色的法桐,简直屌爆了。绝对豪宅的存在。但现在早已破败,但动辄2W+的均价,我认为千万不要碰。

再说说王者学区房,文一+省实验组合,老破小均价2.5以上,像比较新一点的天骄华庭之类的,个别最高时冲破3W。

虽然这两个学校教学质量非常好,但是我认为,用这个价格去买老破小,不如买一套升值潜力大的房子,然后让孩子去上私立学校或者找关系花钱去上名校。

最后总结一下,对于大部分人,不建议买老破小学区房。但是也不能一棒子打死,如果你在这个区域有稳定工作,又是二孩家庭,学区房的溢价又不算特别高(比如优小+7中的学区房普遍在2W之内),又遇到了合适的户型,也可以买入。

但你有没有发现,前置条件非常多,这也就需要你有很多相关的专业知识和敏锐的判断。而且,小户型是否能够如愿上学,此前其他地方曾出台过对于小户型上学的限制,不知郑州下一步会如何。因此,学区房还面临一个最大的风险,那就是:政策风险。

这个风险,在此就不再多说,因为这东西根本没法解读,说不定就是领导一拍大腿的事。

2013年,珠海市教育局正式下发《关于珠海市义务教育阶段招生有关工作的通知》,对小户型房产和二手房产做了严格的规定。低于50平米小户型学区房或无学位。

2015年,广州越秀区对30平米以下住房申请学位做出限制,这也是广州首次对30平方米以下的小面积房产住户的适龄儿童上学问题进行明确划分,提出若在2015年4月15日以前买的则可上对口小学,过了2015年4月15日则不一定能上到对口小学。

2018年,深圳市罗湖区螺岭外国语实验学校官网出现一则重磅消息——关于学位申请补充要求的告示,对小户型学位出台相关附加措施,但随后被叫停,但这也给我们敲响警钟。

【四】如果你非要买,请看以下几个建议

天底下没有不能买的房子,只有不能买的价格,遇到合适的,虽然有风险,但风险和机遇并存,老破小学区房,我们不建议碰,但并不是完全碰不得。悟空写了以下几条,不能说有用,但至少给你几点参考:

综合来看,未来可能针对学区房限制主要是三方面:户型面积、购买年限、是否唯一住房。

1.购房前一定要做好调研,名校学区房极容易扎堆购买,如果赶上生育大年,学位就比较紧张了,比如2016年二胎放开、再比如今年天津,西安等城市的抢人政策,往未来推6-7年,学位一定紧张。学位越紧张,政策就有可能变动。

2.尽量通过一些操作方式将小户型学区房变为唯一房产,如离婚,虽然这个我们强烈不建议,但两害取其轻。至于哪个轻,各位自己掂量。

3.提前购房,部分学校,尤其是名校最好能够提前购买,越早越好,不要认为孩子上学前一年购买即可。

4.避免在热门区域购买小户型学区房,一线名校已经远远没有办法满足家长需求了。如文一,伊河路,互助路,省实验小学等。如果竞争力有限,可以选择一些二线学校,口碑不错的公立学校都是可以考虑的,俗话说师傅领进门、修行在个人。

5.尽可能买离学校近的房子,因为学区的划分虽然相对稳定,但不是绝对的,如果出现学位紧张,离学校相对远的小区会被“划出去”的。

6.超过20年以上房龄学区房不要碰。

7.无论如何,政策风险依然是学区房最大的风险,如果经济实力强劲,大可不必非要买传统老破小学区房,私立学校也是非常不错的选择。

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