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广州市允许私房维修不报建部分学位私房改造有钱途【综合看点】

发布时间:2019-09-30 13:55:39 阅读: 来源:锐钛型钛白粉厂家

投资方式一原状出租套取征地拆迁费

私房的买家中,还有一类是投资客。

某地产研究部高级经理周峰表示,广州市允许私房原状维修不需报建后,私房投资开始活跃。尤其是在叫停私房分房契前,投资客喜欢买下一栋私房改造装修,然后拆分成好多套小户型,因为户型小且多是学位房,房子很好卖。但在叫停分房契和限购后,私房投资有所减少。

现在不少投资私房的会瞄准可能会被旧城改造拆迁的区域,将房子买下来后原状出租,等着征地套取补偿金。按照广州市征地拆迁规定,征地时最高可按照同地段的一手房标准进行补偿,但也会结合建筑的楼龄进行考虑。

走访过程中,不少地产中介都表示私房投资分房契是行不通了。但地产中介刘先生说,假如花2000元/平方米左右,还是可以分房契然后转手出售。在刘先生看来,位于中山六路与解放中路交界的一栋旧房,就非常适合这种投资模式。这栋私房两层半高,建筑面积是114平方米,放盘价约为2万元/平方米。“带朝天路小学学位,如果能找人拆分房契,会很好卖。因为小户型的房源,每层又带有花园和省级学位,马上转手每平方米至少都有4000~5000元的利润空间”,刘先生说。但对于如何分房契,他也说不出个所以然来,“有投资客户说他们还有门路办,但具体怎么办他们也不说”。

而对于如何重建改造私房,地产中介多表示并不难,因为有专门做老城私房重建的装修队,“很专业,包装修大概是2000元/平方米”。

投资方式二重新装修,拆多间出租

也有投资客是拿下私房后重建装修,然后再拿出来放盘。

荔湾区西华路金花街附近,近期就放盘了一栋这种私房。中介经纪刘先生说,这套房房产证不够5年,每层面积是52平方米,有两层半。一楼4米高,二楼2.9米高,按使用面积150平方米计算,大概是1.2万元/平方米左右,房子做成了四房一厅。但因为是投资客拿下后翻新重建的,房产证不够5年要交营业税,现在已经出租。

海珠区同福西路也是私房较多的区域,中介经纪陆先生说,最近卖出一栋两层半的私房,建筑面积有110平方米,房价约138万元。这套房子需要重建,投资客买来后就打算改造用来出租。房子首层有4米多高,第二层有2.5米高,“如果间隔得好,可以做成8个房,每间至少租1100元一个月。如果装修得好,每月租2000元一套也有可能”。按照每平方米重建装修需要2000元/平方米计算,大概需要花18万元进行改造,加上房价和交易费用,成本至少160万元。按照总租金9000元计算,出租回报率大概是5.6%,略高于普通商品住宅。

据业界人士介绍,不少分层分套出租的私房,年出租回报率往往可达到10%左右。假如房价仍处于上升通道,投资客还可再通过转手赚钱。

相关政策

适用全市私房的政策:原状维修取消审批

2009年起,广州取消了对原状维修工程的审批,总投资在30万元以下或建筑面积300平方米以下的重建,符合规划、国土等有关要求的,可在取得相应许可后办理开工备案证明后实施。

具体的开工备案程序,需在工程开工前将有关资料报送属地城镇、街办理备案手续,领取开工证明,由有专业资质的设计机构进行设计,然后由具有相应资质的施工单位施工。

提醒

根据广州市城市规划条例私房改造的有关规定,私人建房不能超过3层,否则属违规建筑,一经城市规划部门查实将严惩。

适用私人危房的政策:原地重建面积不“缩水”

私人危房如要拆旧重建,原本要退缩消防通道和采光等,重建后房屋实际占地面积要“缩水”。

去年开始,规划政策给了优惠,有条件地开辟办理建设工程规划许可证“绿道”,对于危险房屋需要拆除重建的,在对原房屋进行证据保全的基础上,允许不“缩水”原址重建。

近日获审议通过的《广州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》中,明确该优惠政策可延续至2016年。

提醒

需要有危房鉴定和房屋所在地的国土房管局分局证明,才可享受原地重建面积不“缩水”政策。一旦被发现或被举报骗取危房鉴定的,将面临处罚。

私房改新有优点

地段好或享省级学位

广州的私房主要分布在老城区,越秀区有越秀南、朝天路、小北路、西门口等,荔湾区有多宝路、文昌路、长寿路等,海珠区有同福西路等。这些地段都是交通便利、生活配套非常成熟的区域,闹中取静,住房密度较低,居住舒适,而且部分私房还有省级学位。而由于比较老旧,私房房价比周边普通商品住宅要便宜很多。

楼层高可做复式使用

私房的楼层高度高,在同等房产证面积下,比普通商品房多了很多使用空间。

记者从广州市规划局了解到,原先砖木结构的私房,采取在房屋内部增设结构柱或增设混凝土框架,以及更换房屋外墙饰面材质、更换门窗等措施,以达到排危和安全、舒适使用的目的。而在原状维修时,只要在房屋外部总高度不变、外立面不变的情况下,内部可合理调整各楼层的层高。虽然不能作为房产证变更建筑面积、建筑层数的依据,但私房首层多数有4米,新业主可以根据需要,买下来后改造成为复式房或者是存储阁楼,很实用。

私房改新有风险

咨询清楚,以防“改不了”

已经买了私房进行改造的王先生说,私房改造并不是很难,但也存在“改不了”的风险。因此,在正式买房前,要进行多方咨询,确认房屋是否可以改造以及可以改造到什么程度。假如有涉及到要报建环节的改造,还要将报建可能会被延误的时间成本等计算入内。

资金门槛高,需专业知识

另外,私房由于多数是砖木结构房,所以基本都要一次性付款,无法进行商业贷款。据中介经纪人介绍,私房即便是在重建成框架结构后进行转手,新接手的人也需要一次性付款。而且拿下旧的私房,通常都需要重建装修,所以又需投入建设成本,因此资金门槛颇高。

如果是投资客进入私房投资,多需要比较专业的知识。等拆迁补偿的,由于旧城改造周期颇长,也存在风险。而对于自住客来说,选房时要看私房是否存在采光不好、容易出现水浸等问题。不过,广州市规划局允许私房在原状维修时,在符合建筑设计规范的前提下,升高或降低室内地台不大于0.45米。

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